Аренда склада и офиса в Москве

Аренда склада и офиса в Москве

      В начале 2000-х в Москве очень сложно было найти свободное помещение под коммерческие цели. Будь то склад, офис или просто магазин или кафе. На все объекты недвижимости в проходных местах была даже очередь из нескончаемых претендентов. И подобной ситуацией очень хорошо пользовались те, кто эту самую недвижимость сдавал. Имелось невообразимое количество всевозможных агентств недвижимости, сущность которых заключалась в том, чтобы просто привести очередного арендатора к нужному человеку. Естественно, ни о какой ответственности за работу подобных агентств и речи быть не может. Так как любой договор аренды длительностью более одного года подлежит обязательной государственной регистрации договор аренды заключался на срок менее года, обычно на 11 месяцев. Все расходы,которые по-идее должен был нести собственник помещения были благополучно перенесены на арендатора. Договор, который давался на подпись арендатору, был в большинстве случаев ультимативного характера. Защищал только интересы арендодателя, а арендатор по договору был только всем и все должен. Существовала так же практика взятия страхового депозита, который в простонародье именовался "за последний месяц". Итого, заключая договор на 11 месяцев, арендатор был вынужден внести сразу трехмесячную арендную оплату. Что входило в эту сумму? Во-первых это оплата "услуг" агента по недвижимости, от которых никак не возможно было отказаться, потому что свободные площади расхватывались как горячие пирожки. Стоимость подобной услуги обычно составляла 100% от месячной арендной ставки. Во вторых, это сама месячная арендная ставка. И в-третьих тот самый пресловутый "последний месяц". 

      Но арендовав помещение, на самом деле, все мытарства арендатора только начинались. Ближайшее повышение арендной ставки обычно не заставляет себя долго ждать. Проходит два-три месяца и под каким-нибудь благовидным предлогом, типа повышение курса доллара или коммунальных платежей поднимают и арендную ставку. Арендатору деваться особо некуда, ведь только въехали, вложились по полной в оборудование, и затянув потуже ремень оплачивает возросшую аренду. Так, ставка аренды порой вырастала в разы, а то и в десятки раз за пару лет. Обычно подобная чехарда с повышением аренды прекращалась только тогда, когда съезжал арендатор. Но иногда происходило все намного интереснее. В период расцвета и бума "сотовиков" происходили вообще замечательные вещи. Не для кого не секрет, что доходность булочной на порядок ниже нежели доходность магазина по продажам сотовых телефонов. Этим они и пользовались. Все помещения, которые находились рядом с метро или в проходных местах в течении довольно быстрого времени заняли сотовики. Как спросите вы? Легко! Просто приходили к владельцам помещения и предлагали аренду в два раза больше, нежели платили на тот момент имеющиеся арендаторы. Владельцы, в свою очередь, объявляли об "внеочередном" повышении аренды в два раза и естественно арендатор съезжал. При этом весь процесс переезда целиком ложился на плечи самого арендатора. Он своими силами вывозил имеющиеся товарно-материальные ценности и оборудование на новое место, если его конечно можно было найти. Зачастую дорогостоящие витрины и шкафы, больше нельзя было использовать, и даже переехав на новое место, было далеко не факт что данная мебель будет "в размер" в новом помещении. Ведь если, к примеру, был стеллаж специально изготовленный по длине стены 2,5 метра длины, то этот стеллаж никак не мог поместиться в 2,3 метра свободного пространства нового помещения. Естественно ни о какой компенсации подобных расходов со стороны арендодателя и речи быть не могло.

       А что мы имеем сейчас? Проехав по городу можно обнаружить огромное количество свободных помещений. А вместе с ним и рынок аренды становится с каждым днем все более и более цивилизованным. Попробуем разобраться по каким причинам такое могло произойти.
Несколько лет назад было объявлено, что закрывается въезд в Москву для большегрузного транспорта. Все фирмы, имеющие или арендующие большие склады, как только об этом узнали, сразу же прониклись проектами строительства складов в Московской области. Причем переезд на новое место для этих фирм был выгоден по настоящему. Если в Москве большинство складов были приспособленными помещениями старых заводов и фабрик, то на новом месте все строилось изначально именно под склады. Подъездные пути и разворотные площадки для автотранспорта, стоянки для клиентов и сотрудников, все это проектировалось изначально. Отсутствие пробок и круглосуточный режим работы сделали эти проекты просто успешными. Ведь водителю фуры, которая, к примеру, осуществляет перевозки между Москвой и Краснодаром намного более удобнее осуществить погрузочно-разгрузочные работы в Климовске или Солнечногорске (к примеру) нежели непосредственно в Москве. А это и сэкономленное время, а если смотреть и более глобально, то и более низкая аварийность. Ведь в Москве не редко можно было наблюдать подобную картину, когда легковушка "залезла" под фуру. В области же трафик машин намного меньше, а следовательно и аварийность ниже. Именно поэтому переехав на новое место многие компании подняли производительность труда и вышли на новый уровень, увеличив как собственные обороты, так и свою прибыль.

Помогла поубавить аппетиты собственников и ситуация в банковской сфере.
Пустое помещение которое раньше занимал банк.jpg  Из фотографии видно, что помещение давно пустует. А раньше там находился один из самых известных банков, чей фирменный цвет - зеленый. Именно в этом цвете были сделаны даже окна. Данное помещение находится в ЦАО г. Москвы, недалеко от метро. Так почему оно пустует, справедливо спросите вы. Неужто один из системообразующих банков страны рухнул?
   Отнюдь. Тут надо отдать должное прозорливости руководства данного банка. Предвидя подобную ситуацию, они в свою очередь, решили снизить издержки. И разослали всем собственникам помещений, у которых они их арендовали, предложение о снижении арендной ставки. Для собственников же подобный факт был просто мегаразрыв шаблонов. Ведь за все годы они привыкли только к тому, что аренда только растет и никогда не падает! Расторгли договора, и думали что как и раньше, на эти квадратные метры будет небывалый спрос и ажиотаж. Но в итоге, как мы с вами видим, стоят такие помещения. Стоят и не используются. Предложения по коммерческой недвижимости очень хорошо подкинул и продолжает подкидывать наш ЦБ (Центральный Банк). Как? -спросите вы. Да посредством отзывов лицензий. У каждого банка было некоторое количество отделений. У кого-то немного, а у некоторых и весьма ощутимое. Все эти отделения находились в довольно проходных местах. И теперь они пустуют и ждут с нетерпением арендаторов.

бюро пропусков.jpg
Косвенно решить острый вопрос с коммерческой недвижимостью помогло и решение правительства о продажи пива и сигарет. Раньше около каждого метро находилось куча палаток и небольших магазинов, 90% которых торговали только пивом и сигаретами. На остальные 10% приходилось бытовая химия, хлеб, молоко, фрукты, конфеты и т.д. и т.п. Затем, "сотовикам" удалось несколько потеснить участников рынка и завладеть 10, а в некоторых местах и 20% торговых площадей. Кстати, тут речь не идет о специализированных рынках и ярмарках. Речь идет об обычных "спальных районах". После введения запрета продажи пива и алкоголя количество пустующих павильонов еще более усилилось. А через некоторое время, их просто стали сносить, мотивируя незаконностью постройки. Но несмотря на то, что снесли большое количество торговых точек, все равно имеется колоссальное количество предложений по аренде недвижимости. И теперь, расходы на поиски арендаторов несут сами собственники помещений. Вот как поменялась ситуация за каких то 5 лет.
Нелишне также напомнить, что практически все собственники помещений относятся к ним как к "святой корове". В принципе это хорошо. Но иногда это уж слишком через край. Поясним на примере. Во многих местах есть охрана. И чтоб попасть на территорию нужно предъявить паспорт, заказать предварительно пропуск. Но на эту же территорию можно свободно въехать на автомобиле. Просто заплатив некоторое количество денег за стоянку. Для нас непонятно зачем держать персонал, который заполняет ненужные бумажки, если на территорию все равно можно попасть минуя данную процедуру. В особо тяжелых случаях пройти подобный контроль весьма затруднительно. Надеемся, что в скором времени собственники подобных площадей пополнят ряды собственников, из первой фотографии. Потому что у фирм, которым сдают они помещения, тоже есть клиенты. Клиентам трудно, а порой и просто долго проходить все эти искусственные административные барьеры. Клиенты уйдут от фирм арендующих помещения. А затем и фирмы-арендаторы съедут. 

Приведем несколько рекомендаций по аренде недвижимости. Склад и офис должны находиться как можно ближе друг к другу. В идеале склад должен быть за дверью офиса. Площадь склада должна удовлетворять вашим текущим оборотам и товарным запасам с некоторым запасом. Иначе, через год-другой, когда вы расширитесь, вопрос о складе, а вместе с ним и офисе возникнет снова. И вам придется тратить свои ресурсы не только на поиски помещения, приведения его в порядок или адаптацию под ваши нужды, но еще и на перевоз всего складского остатка и оборудования офиса. Если вы занимаетесь логистикой, то ваш склад должен быть максимально приближен к большинству ваших клиентов. Так, если вы производите доставку воды в Москве, то и склад должен находиться в Москве, а не в Подольске (к примеру). И то что аренда склада там дешевле, это не аргумент. Даже если 0 рублей будет аренда, все равно выгодней осуществлять доставку находясь в непосредственной близости от клиента. Уделите особое внимание вопросу вашей доступности для клиента. Вспомните бюро пропусков. В случае если арендодатель требует различные депозиты за "последний месяц", его понять можно. Он пытается прикрыть свою пятую точку от неожиданностей. Но и вы так же можете прикрыть свою пятую точку. Чем? Внесите в договор пункт, что если договор прекращается по инициативе арендодателя или же меняется арендная ставка, то вы вправе съехать, причем все расходы связанные с переездом, к примеру: поиск помещения, ремонт, перевоз склада, офисного оборудования, лягут на плечи арендодателя и составят по сумме аренду за 2...3 месяца. В этом случае, арендодателю будет невыгодно нарушать свои обязательства. А вы можете спокойно посвятить все свое время ведению бизнеса, зная что у вас есть надежный тыл.

TEXT.RU - 100.00%


Опрос

Какую воду Вы предпочитаете?

Статьи

Новости

27.01.2016

               Для удобства хранения полных и пустых 19 л бутылей в ограниченном пространстве офиса или дома, очень часто используют различные приспособления, предназначенные для вертикального хранения бутылей. Очень часто приходится наблюдать, когда баллоны хранят даже в обычных платяных шкафах, которые обычно предназначены для верхней одежды сотрудников. Полные баллоны ставят снизу в шкаф, а пустые просто наверх шкафа. Это далеко не всегда удобно, но в силу ограниченного пространства помещений порой сложно придумать более рациональное применение шкафа. Так как шкаф закрытый, то визуально человек не видит сколько еще полных баллонов есть в офисе. А из-за того, что на шкафу баллоны стоят в несколько рядов, посчитать их количество становится очень затруднительным. Однако все эти неудобства полностью устраняются при использовании стойки для хранения бутылей. 

01.01.2016

Доставка воды в новогодние праздники
Обычно, перед новым годом очень много звонков с вопросом "А как вы работаете на Новогодние праздники?" Но с каждым очередным годом работы компании, подобных звонков становится все меньше и меньше. Связано это с тем, что наша компания работает каждый день, в том числе и 1 января.

А теперь пройдемся по всевозможным акциям.
Нам кажется, что самый жуткий день - 30 декабря. Посудите сами, полный холодильник еды, а ничего есть нельзя - это все на завтра! Называется этот процесс Акция Не трогай - это все на Новый год! И обычно заканчивается она где-то за пару часов до Нового года.
А может быть хуже? Оказывается может! Хуже только 1 января. И еды и напитков море, но уже ничего не лезет! Зато начинается уже другая Акция - Ешьте, а то все испортится.

Вот именно поэтому наша компания не проводит никаких акций. Мы просто стабильно работаем.
Каждый день.

17.12.2015

В нашей стране есть множество людей, которые имеют силы, но не знают куда их приложить.
На нашем сайте мы попытаемся вселить в них веру и даже дать многие практические советы по ведению бизнеса в России.
Нам было бы очень интересно изучить конкретные истории становления бизнеса. Не только у водовозных компаний. Нас хлебом не корми, только дай систематизировать данные. Мы будем рады любым откликам, касаемых темы становления бизнеса с 0 (нуля) в России. Опишите свой путь,  пришлите его нам. Быть может, именно Ваш путь вдохновит людей на подвиги в коммерческой стезе. А чем больше успешных людей в стране, тем и успешнее страна.  И конечно же именно в успешной стране намного интересней встретить достойную старость. Так что ждем от Вас историй. А с 2016 года на нашем сайте Вы сможете читать в он-лайн режиме учебник водовоза - настольное пособие по становлению бизнеса с 0 (нуля) в России. Впишите свое имя в историю. 

P.S. Свои истории, как на ваш взгляд интересные, так и обыденные, вы можете присылать по адресу

info@simvod.ru